前言

最近网上因为张谢买房的问题上了热搜，大家也吵翻了天，各种说法都有，最近我也在思考一个问题，到底什么才算跳单呢？是否违法呢？是否能跳单呢?

接下来我们以一个在上海链家从业五年的持证经纪人的个人角度来深入的了解下这个问题。

什么才是跳单，跳单的定义

我查阅了民法典第二十五章的规定：

首先我们可以看到第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

我们可以看到构成跳单的因素有三个，

①委托人接受中介人的服务后

这里的接受服务，客户签署看房协议，业主签署委托协议，均会被认定接受服务，但是还有另外一点，客户看房没有签署协议的情况下是否会被判定。我这里找了一个2021年北京的一个案例，案例里面是一个公司要租房子的，和协商好之后换了一家便宜中介费的公司成交的，也可以被认定为实际接受了中介人的服务。

可以得出结论：根据实际情况，中介公司虽未与客户签订书面的居间合同，但在中介公司与客户之间存在事实上的居间服务合同关系，双方关于居间服务的约定不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。并不需要客户和中介公司权属看房协议，委托才有效，以实际的发生为准。

②利用中介人提供的交易机会或者媒介服务

一般理想状态下就是中介给客户提供合适的房源，并做政策流程的解读，并且和业主沟通价格周期等，然后客户支付报酬。但是实际中报酬的支付是在交易合同签订之后支付，在签订前换中介并不需要支付费用。中介为了避免这种风险的存在，会采取独家等方式来规避风险。

在这里一般也分两部分做介绍：

针对独家房源，这类型房源客户的消息获得途径很大程度是来源于这个中介，如果客户购买了这套房子，我们很大概率可以判定客户是利用这个中介获得交易机会，当然中介也需要提供自己确实推荐这套房子，促成交易的事实，当然客户也可以提供自己并未从这个中介获得这套房源信息，没有利用这个中介获得交易机会

针对非独家房源，这类型的情况比较复杂，客户也不一定会只通过一家中介来看房，存在客户利用一家或者多家中介提供的交易机会促成成交，如果证明哪一个中介提供的交易机会促成的成交这个事情比较难以证明，不过除非客户可以证明自己没有通过任何中介提供的交易机会促成这次成交，那就不算利用中介的交易机会。

这里针对多家中介提供的同一套房源信息，并不只是单纯地从时间先后顺序来判断，要从多方面来看待，比如中介在前期的服务工作，双方的沟通状况等具体的服务内容来判断

③跳过中介人直接订立合同的

关于这一点我查了很多，我查了很多地方，并非甩开中介直接和业主签约才算跳过中介人，在满足其他条件的情况下，换一个中介同样会被认定为跳过中介。

从民法典这一条的历史来由来看，最早的是跳开中介和第三人（指房东）直接签订合同才算，后续的正式版中取消了第三人，在实际中跳开可以从主客观两方面来分析

第一，客户和房东实际签约达成，客观上利用了中介提供的交易机会，因为客户能否与房东签约，取决于客户的签约意愿，这种外在因素会影响客户的给付义务，只有在客户实现成功签约后，中介人方可主张报酬请求权，中介人承担不能实现给付效果的合同风险，这使得中介人的报酬请求权具有不确定性。客户的成功签约是本条的客观事实基础，也是本条旨在规范的主要情形

第二，客户主观上存在逃避支付（不付或少付）中介报酬的恶意。这是本条适用的客户的主观基础，也是本条旨在规范的主要情形。当然，对于客户是否具有主观恶意，并不需要直接证明，只需证明中介人提供了交易机会或媒介服务，委托人利用了该交易机会或媒介服务，且该机会或服务与主合同订立之间具有相当因果关系，即可推定客户主观上具有逃避支付中介报酬的恶意。

总结:客户在接受中介的服务，并且利用中介的交易机会，最后跳开中介成交的情况，那就会被判定为跳单，这几点必须同时满足，不能单独拆分看待，

在实际案例判定中，还需要看中介和合同签订之间具备相当的因果关系。

中介人报酬请求权的生效，需要两个法律事实的结合——“中介人报告签约机会”+“客户与房东签约”。这两个法律事实之中包括诸多情形与逻辑链条，本条所规定之委托人利用了中介人所提供的交易机会或媒介服务，而绕开中介人订立合同的情形，在逻辑关系上如何认定，学理上基本上分持拟制条件成就说与相当因果关系说两种观点。

第一，拟制条件成就说。所谓拟制条件成就说或条件拟制成就说，即委托人为了避免支付报酬，不正当地阻止居间人“促成”合同成立的，应适用或准用附条件的法律行为之规定，视为条件已经成就。

第二，相当因果关系说。除上述拟制条件成就说外，近年来在认定是否属于委托人“跳单”违约以及是否应支付中介报酬等问题上，相当因果关系说较受认可。在前面几条评注之中，中介人应证明委托人成功缔约与中介活动具有因果关系，并依此作为其报酬支付请求权基础。

写在最后

《民法典》合同编“中介合同”章所贯穿的理念在于，中介人恪守忠实义务，积极从事中介活动，以促成委托人与第三人缔约为目标；委托人也应具有契约精神，不得在利用中介人的交易机会或服务而订立合同的事实基础上，又不履行相应的报酬支付义务。诚如有学者所言，中介合同之中存在双边道德风险，如何将此种风险降至最低甚至通过法律制度设计有效控制此种风险，成为中介合同法律规则的意旨与任务。对于最为复杂的委托人“跳单”情形下的报酬支付义务认定等问题，也旨在控制委托人的道德风险，以实现当事人双方之利益平衡。

在此之上都是法律意义上定义的跳单情况，在实际中中介认定的跳单情况更多的是针对于客户为了省中介费才在之前的中介提供房源之后换中介成交，如果因为服务价格等方面的不到位，中介会把责任算到自己身上，但是在中介在提供房源，各区域带看，分析市场，长期维护的情况下，客户最后跳单了中介的难受程度越大，尤其是客户对你的服务都认可就是想便宜点，省点钱

我总结下来这里最核心的判定点就是客户是否做好了你们中介费贵我肯定不找你们买，但是你们服务好，房源多，我等你们推荐好房子之后换一个中介成交，这种判定条件在法律上是无法被判定的，而且这种情况下就算跳单了也不用承担责任，只要自己的良心过得去就行

在这里我想到了一个例子，你准备买一辆车，咨询了第一家4S店，在这里了解情况，试驾，沟通价格等等，最后都谈妥了，你换了一家店，所我看中了哪个，如果你们能达成更优质的条件，我就找你们买了，最后第二家店送了你一张油卡，你在第二家店买了，当然法律也并不禁止你这么做，但是这个事情做出来没有那么的正能量。

同理的和省中介费换中介类似，在你说出来难道找个便宜的不应该吗？你没有证据证明我属于跳单，或者我避开了这个漏洞，所以不算。等等这种情况的时候，已经失去了人品，虽然说法无禁止即可为，但是每个人都要有自己的底线，不能把底线定的那么低。

参考文献

《民法典》第九百六十五条评注：委托人“跳单”的法律后果——《民法典评注》（中国法制出版社2020年版）。

民法典新规：“跳单”也要“买单”！——北京法律网

中华人民共和国民法典